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          上月59城房价上涨 专家:楼市“淡季”不淡需求未减

          2020-08-14 16:37:39大公网 作者:倪巍晨
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          有分析师指出,随着“金九十银”销售旺季的临近,开发商料加速推盘,本月新房市场成交量有望超过上月,但下半年若有城市楼市出现非理性迹象,相应的政策加码也会随之跟进(记者倪巍晨摄)

          国家统计局数据显示,7月70个大中城市中,新房价格环比上涨的城市有59个,较前值减少2个;持平的有5个,增加3个;下跌的有6个,减少1个,银川以2%的房价升幅列首。受访分析师表示,7月是楼市传统交投淡季,尽管新房价格环比上涨城市略有减少,但从下跌城市数量看,全国楼市仍呈现“淡季不淡”、“需求不减”的特点,鉴于当前内地房地产市场韧性犹存,预计本月开发商将加速推盘,藉此为“金九银十”楼市销售旺季奠定基础。

          7月4大一线城市新房价格环比上涨0.5%,涨幅较前值回落0.1个百分点;31个二线城市新房价格环比上涨0.5%,涨幅较前值回落0.4个百分点;35个三线城市新房价格环比上涨0.8%,涨幅与前值持平。同比看,上月一线城市新房价格上涨3.6%,涨幅较前值扩大0.3个百分点;二线城市新房价格同比上涨5.1%,较前值回落0.2个百分点;三线城市新房价格同比上涨4.5%,较前值回落0.1个百分点。

          诸葛找房数据研究中心分析师陈霄观察到,上月70城新房价格平均升幅为0.47%,较前值收窄0.11个百分点,59个上涨城市的房价平均升幅约0.59%,较前值收窄0.12个百分点。他分析,中国经济在疫后的持续修复,令房地产市场逐步回暖,随着前期积压需求的不断释放,市场重返理性。另一方面,上月以来部分楼市出现过热迹象的城市,均出台从紧政策,这是上月新房上涨城市数连续4个月增加后重新减少的主因。

          上海中原地产市场分析师卢文曦提醒说,7月是楼市传统交投淡季,加之近期部分城市出台了楼市降温举措,当月全国房价较6月略有降温符合预期。不过,上月新房价格环比下跌城市的进一步减少,及各地房价相对温和的走势,表明房地产市场韧性犹存,“上月内地楼市呈现出明显的‘淡季不淡’特征”。

          楼市修复期本季或完成

          交银金研中心资深研究员夏丹坦言,前7个月,全国商品房销售面积合计8.4亿平方米,同比仅下降5.8%,销售金额为8.1万亿元,同比下降2.1%,且已连续第5个月收窄,“综合70城房价走势看,销售淡季下市场需求热度仍在,三季度内地房地产市场有望完成修复过程”。

          二手房价格方面,7月一线城市二手房价格环比上涨0.7%,涨幅较前值回落0.3个百分点;二线、三线城市二手房价格环比涨幅均持平于0.5%的前值。同比看,上月一线城市二手房价格上涨5.7%,涨幅较前值扩大0.5个百分点;二线城市二手价格同比上涨2%,涨幅与前值持平;三线城市二手房价格同比上涨1.8%,较前值回落0.2个百分点。

          陈霄指出,上月二手房价格环比上涨城市有45个,较前值减少5个;价格下跌城市有20个,增加1个;价格持平城市有5个,增加4个。当月,70城二手房价格环比升幅0.26%,较前值收窄0.05个百分点;45个二手房价格上涨的城市,其房价平均升幅为0.59%,较前值扩大0.02个百分点。他说:“当前内地二手房市场表现平稳,特备是深圳这样的一线热点城市,其房价热度已开始降温。”

          国家统计局城市司首席统计师孔鹏总结说,得益于“房住不炒”的定位,各地着力稳地价、稳房价、稳预期,因城施策、一城一策,及时科学精准调控,上月70城房价总体平稳。

          市场过热将致政策紧缩

          展望后市,夏丹认为,在当前“复杂严峻”的经济形势下,国家楼市政策仍继续重申“房住不炒”定位,表明在未来相当长一段时间内该政策定位将被继续贯彻,未来地方政府料依据自身经济和楼市基本面,对其楼市政策进行微调。

          陈霄说,随着内地疫情防控向好形势的持续巩固,楼市热度仍在不断修复,综合近期中央政策层面表述,以及深圳、东莞、杭州、宁波、南京等城市针对市场过热迹象及时出台的调控措施看,“房住不炒”政策红线将被继续落实,“上半年房价涨幅偏高的城市,下半年或跟进调控,藉此达到全国房地产市场平稳健康发展的政策目标”。

          卢文曦直言,上月内地土地市场连续出现高溢价地块,预示市场情绪依然高涨;另一方面,随着“金九十银”传统销售旺季的临近,开发商料加速推盘,本月内地新房市场成交总量有望超过上月。他续称,上月末的政治局会议再度强调“房住不炒”定位,包括深圳等在内的热点城市也积极响应,落实楼市调控,“下半年若有城市楼市出现非理性迹象,相应的政策加码也会随之跟进”。

          《契税法》施行对楼市影响微

          今年9月1日将正式施行的《中华人民共和国契税法(下称,契税法)》明确,“契税税率为3%至5%”。由于该税率区间与目前实际执行的“1%至3%”略有增加,有不少购房者忧心“契税法”或对楼市成交量价带来影响。分析称,现行契税税率政策是优惠税率,只要“契税法”实际执行的优惠政策不变,其对购房行为并无影响,亦不会影响楼市量价水平。

          陈霄坦言,现行的“契税暂行条例”和“契税法”规定的契税税率均为“3%至5%”,且各省市可自行决定差别税率,目前各地享受“1%至3%”的税率为优惠政策,考虑到“契税法”并未提及“取消契税优惠”,只要优惠政策继续,新契税法就不会对楼市成交量价构成影响。

          夏丹表示,目前执行的“契税暂行条例”明确,契税税率为“3%至5%”,这与下月施行的“契税法”相一致,“1%至3%”仅是实际执行过程中的优惠政策。她认为,“契税法”的实施不会对楼市交投构成明显影响,对于差别税率的规定,更多将突出“因城施策”、“分类调控”的政策宗旨。

          杨雨蕾也指出,现行的“1%至3%”契税税率属于优惠税率,财政部曾发布通知,具体执行中,个人购买家庭唯一住房,面积90平方米及以下的,按1%税率征收契税,面积90平方米以上的,按1.5%的税率征收。此外,个人购买家庭第二套改善型住房,面积90平方米及以下的,减按1%税率征收契税,90平方米以上的,减按2%的税率征收。她表示,北上广深暂不执行上述规定的第二项,“如上海个人购买二套改善型住房,无论面积大小均按3%税率征收契税”。鉴于此,只要未来实际执行的优惠政策不变,“契税法”对购房者而言并未影响。

          记者留意到,工行、农行、中行、建行及邮储银行目前均已发布“存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换为LPR”的相关公告,本月25日上述银行将统一调整为LPR房贷定价方式。

          “是否选择转换LPR(贷款市场报价利率),主要取决于对未来利率走势的判断。”陈霄解释,若判断未来LPR仍有下行空间,那选择LPR定价更有利;反之,可以选择固定利率,但该选项意味着“个人房贷利率将维持现行利率,直至还清银行贷款”。他提醒说,疫后内地金融环境整体偏松,LPR料仍有进一步下行的空间,因此对房贷期限不长的购房者而言,选择LPR定价更有优势,“对房贷年限较长的购房者而言,选择固定利率似乎更合适”。

          责任编辑:丁骁

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